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地王频现诱导房价上涨土地出让方式亟待变革

发布时间:2019-06-09 05:35:49 编辑:笔名
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刚刚过去的5月,一线城市的土地成交市场非常活跃。在广州,一个月之内就拍出三块“地王”。5月6日,佳兆业以18亿加配建7万平方米保障性住房的代价,拍得广州白云区总面积14万平方米的土地,刨除保障性住房后的商品房部分,折合楼面地价2.6万元/平方米,而这一地块目前周边的商品房售价才不到2.5万元/平方米。

5月23日,在广州白云区沙太路梅花园宅地的拍卖中,又是佳兆业地产,以约8亿元、配建19600平方米保障房的价格竞得。同日,在击败恒大等知名开发商后,越秀地产旗下的广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元、配建42000平方米保障房的价格,竞得海珠区一临江地块,剔除保证房后的楼面地价,达到3.5万元/平方米。

在上海,5月29日,北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元的总价竞得上海长宁区一地块,折合楼板价29229元/平方米,溢价率56.96%。仅5月份,上海即出现了多达7次年内溢价率、区域、楼板价等各类“地王”,其中世博A片区6幅商办地块于5月初出让时,更是出现了单日两度刷新单价“地王”的现象。

其他一二线城市也不同程度地出现了土地市场成交活跃的情况。中原地产研究中心统计,截至5月30日,全国主要的13个一二线城市合计土地出让金高达3067.66亿元,相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125%。

在分析原因时,新城控股副总裁谭为民认为,5月开发商频频出手拿地,主要是对未来市场的预期较为乐观,尤其是看到各地“国五条”调控地方细则避重就轻后,更坚定了对市场的信心。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,近半年来,楼市热销使得房企手中资金宽裕,同时库存的快速下降也使得房企有购地补充的需求。主要的是地方政府在5月集中供地,而且部分是优质地块,也引起了开发商的激烈拼抢。

“地王”传导效应有所显现业内担心房价大幅上涨

业内人士普遍担心,“面粉”价格涨了,“面包”的价格自然也会涨,地价与房价的关系也是如此。采访发现,虽然近期“地王”的传导作用尚未全面显现,但一些地区的房价已经重新“抬头”,且“地王”对市场预期和购房心态造成了较大影响,进一步增加了房价上涨的压力。

今年前4个月,广州房价涨幅领跑一线城市,广州市国土房管局公布的4月房价同比去年上涨18.6%。而探访刚刚诞生了地王地块的周边楼盘,这些楼盘都存在不同程度的提价。

目前上海世博A片区地块楼板价达4万元/平方米。据21世纪不动产上海区域市场研究部对位于浦东世博,三林等板块的各家门店调查显示,5月该区域的二手房成交量较4月同期有小幅度的下滑,下降幅度在10%-20%间,但是二手房价格相对稳定,仍然保持着三月份以来的高位,“有价无市”现象有进一步扩大的趋势。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,性价比高的优质房源极度稀缺,是促使世博板块5月二手房市场出现“有价无市”的主要因素,“地王”的短期拉动效应也被削弱。但长期来看,一旦市场购买需求释放,房价仍有可能被大幅拉升。

采访中,上海一些购房者担心,如果今后出让的土地价格仍然保持上涨,房价上涨的预期将无法改变,那么目前执行的限房价政策,终可能只是使房价在统计数字上保持不涨,而实际上房价依然在涨。

专家呼吁调控土地价格和出让方式迫在眉睫

针对“地王”频现的情况,专家学者提出两方面的建议。,警惕土地财政“抬头”,调控土地出让价格迫在眉睫。中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家呼吁,中央政府应该加强对地方土地出让的监管,合理制定价格,防止普通购房者成为天价土地的终受害者。

不少学者指出,地方政府对土地财政的依赖,成为土地价格上涨的内在动力,更为房价上涨提供动能。据统计,今年前五个月,北京与上海的土地出让金均已超过了500亿元,其中北京为617.9亿元,上海为515亿元,而在2012年同期,两地出让金总额均在120亿-130亿元左右。

暨南大学管理学院教授胡刚认为,比起部分地区的房价泡沫,地价泡沫可能更大。如果开发商通过一两个地块的高溢价,增加市场紧张气氛,提升周边区域商品房价格,政府作为卖方则乐见“地王”,并从中赚得巨额利润。因此,要加强监督,防止土地拍卖演变成开发商和政府合演的托市戏码。

第二,增加土地供应,改革土地出让方式。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为,在中国快速城镇化、大量农业人口进入城市的条件下,对城市住宅用地的需求,将长期处于比较紧张的状态,需要对城市土地出让制度进行改革和完善。

一些学者还建议,由“限房价、竞地价”向“限地价、竞房价”转变,即限定土地的价格后,让开发商来竞房价,终以价低者得地。2011年8月,北京推出了全国“限地价、竞房价”的土地“北京市门头沟永定镇居住用地”。终由中铁房地产集团有限公司竞得,中国铁建梧桐苑开盘后,房价一直稳定在13600元/平方米。方问禹徐岳乌梦达魏宗凯

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