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二套房助推楼市泡沫收紧别忘了区别对待

发布时间:2019-08-16 20:04:47 编辑:笔名

  在特色市场经济的初级阶段,我们的“房地产”是一个典型的“制度相对不健全,有法不依、执法不严”的行业。

  基于这个大前提,以及楼市本身的周期性调整(抑或“调而不整”),我们可以发现,二套房在通胀严重和通胀预期强烈的时期,往往成为楼市泡沫的助推器。因为,借助来炒房的做法,不仅直接衍生了许多投机客和投资客,还间接的拉升了市场对未来的过高预期,进而带动一批恐慌性需求也加入其中,典型的还属07年的楼市。

  当然,不能因为他在特殊时期的可炒作身份,就给他贴上“遗臭万年”的标签。在09年的楼市回暖中,二套房的放宽对于刺激投资性需求苏醒,提振合理的改善性需求,进而助推市场信心的恢复,也是功不可没!

  既然,二套房功、过皆有,而且“功、过”是属于不同质的东西,无法进行量的比较,因此不能对二套房政策的收紧,简单的给个对错了事。至于,近来的事实或传闻二套房再收紧消息,就只能两分法来看待了,笔者到认为:市场应关心的是二套房政策的未来动向,进而作为决策依据之一。要判断二套房政策的未来走向,必先了解他的来龙去脉,以及地位和作用:

  纵观这些年的房地产市场,笔者认为,

  1、二套房是楼市泡沫的助推器。

  众所周知,二套房衍生的投机客和投资客,为07年的房地产泡沫做出了巨大的“贡献”,尤其是在“炒作成风到炒作成疯”的过程中,许多恐慌性需求的加入,终于将楼市推向了死亡的边缘,于是就有二套房被“一刀切”式的收紧。由于,当时正值9月27日,也就是一年中的“尾巴期”,银行的指标即将用完,再有银行的客户去贷款,一刀切式的政策就会发生作用。这就有了楼市的急转之下,然后是一年多的市场观望。(、联合发文,规定对已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的,贷款首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍)。当然,楼市泡沫的“产生和刺破”并不都是二套房的错,也与银行的信贷支持分不开,但这终究无法否认二套房“楼市杀手”的本色。

  2、二套房是调控主力军、先行军。

  为什么是主力军?因为二套房不论是被封杀还是被放宽,都直接左右着投资客和投机客的活跃程度,而这两部分需求不仅占据着很大的市场份额,更能够直接或间接的影响市场预期。不论是“927”大封杀,还是08年底的放宽尺度,都为楼市的转向起到了很大的作用。虽然09年的前三季度,刚需牢牢占据着市场主力,但这并不能否定投资客和投机客,对市场信心的回暖所起到的“温热”作用。尤其是07年的大封杀,对楼市的转向则起到了立竿见影的作用,之前是热火朝天,而之后则是漫长的寒冬。

  为什么是先行军?二套房在政策调控的过程中,不仅起到主力军的作用,而且还是起到试探或试温的作用。在09年,二套房还没有来得及大展拳脚时,就在7、8月份被收紧,大量的投资和投机刚要蠢蠢欲动便“胎死腹中”。为何?因为中央在08年底出台新二套房政策的根本用意,是让银行自行控制风险,并灵活引导改善性需求和良性的投资性需求入市,进而刺激市场回暖,而且事实也证明是成功的。而转过6月份,也就是房价正向增长开始,潜规则开始盛行一时的时候,中央便对银行失去了信任。因此,迅速收紧二房,让银行从“自控风险到被动防范,”,而市场也从非理性苗头被及时的泼了盆冷水。当然,7、8月份的调整还是以防范和试探市场为主。

  、二套房需要严格“区别对待”(改善性和非改善性)。

  事实上二套房政策不论是收紧还是放宽,都造成了一定程度的误伤。尤其是07年的“927”新政,一刀切式的收紧,把相当一部分合理的改善性需求也挡在了门外,这当然是在特殊时期可以理解。而08年年底的适度放宽,则是对之前受二房收紧而误伤的需求的合理释放。比如成都的改善性需求,如果是已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,就可以比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这就为一刀切式的政策留下了回旋的余地,也让调控更加的精确化和尽量的合理化。随着楼市的持续回暖,眼严格区分二套房中的不同客户,就成为了未来调控首先需要解决的问题。

  4、二套房属于“有保有压”的被打压部分。

  政策的调控是一个动态的过程,未来二套房政策走向,除了要看二套房在市场中的地位,更重要的是要看当下的楼市形势。因为,在一个调控的关键时期,任何一个错误或者说欠准确的政策,都可能令之前的调控前功尽弃。那么当下的形式就是楼市已经全面回暖:不仅房价、成交量、投资增速(9月完成投资额 90 亿元,同比增长55.9 %,环比增速达24.2%,单月同比增速创近5年来高峰。)、市场信心等大部分部分赶超历史时期,也遇到了囤地、地王、房价反弹过激烈、通胀预期强烈等问题,而且有些还很严重。因此,调控的基调必然是从“保8%”向“有保有压”过度,也可以说是在保8的前提下,尽量维持市场的额稳定回暖,也就需要对一些救市副作用进行打压。

  作为政策调控的主力军和先行军,二套房的收紧则是首当其冲,这一点在7、8月份已经看到了,未来的政策趋势不仅是要严格区分二套房的“改善性和非改善性”需求,重要的时对于银行“潜规则”的治理,再加上邻近年关,各银行的信贷额度已经不多,必然会导致二套房的收紧之声再起。

  可以预料,未来的二套房政策,会是防范“通胀预期”变为“通胀”的重要一点,也是防范投资客和投机客在此炒作的关键环节,因此严格区分后的区别对待,肯定是二套房的关键词之一。至于判断的正确与否,还是静候12月份的经济工作会议吧。

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