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广州楼市迎来推货高潮五一将唱响回暖调

发布时间:2019-08-16 20:00:58 编辑:笔名

  合富辉煌集团市场研究部五一商品住宅市况预测报告认为,2008年 月广州商品住宅市场已经显现回暖迹象,随着“五一”推货高潮的到来,楼盘促销力度的加大,成交量将持续回升,回暖可望成为五一广州楼市主基调,性价比较高的个盘有望创造楼市热点。

  五一供货4万套,发展商促销力度加大

  据合富辉煌集团市场研究部统计,广州全市今年“五一”期间可售商品住宅达4万套;相比去年的“五一”、“十一”均有一成多的增加;花都区供应量,其次是白云区、番禺区、天河区;以余货销售为主,新货占总货量的 5%。

  其中,广州市中心六区总体住宅供应情况比较平稳,“五一”期间在售楼盘约110个,总供应量约套;相比去年的“五一”、“十一”,供应量基本持平;全新盘14个,有新货推出的项目27个,新货供应量占了中心六区的近五成。

  面对供应井喷的局面,多数发展商将根据自身发展现实进行加大促销力度。目前不少发展商对资金回笼要求较高,他们将会努力把握这个“五一”黄金促销档期出货,加速回笼资金。本次五一发展商的积极促销策略除了售价调整,同时加大报纸等媒体的广告投入力度,据合富辉煌集团市场研究部监测数据,2008年4月日,全市广告投放项目就有41个,投放总费用高达1499万元,与去年同期相比投放金额升幅达1.5倍。同时广告诉求更突出价格和性价比主题,“一口价单位”、“额外折扣”、“赠送项目”等促销手段将大行其道。

  楼市持续回暖,成交量将有显著上升

  2008年一季度广州市商品住宅市场延续了去年第四季度以来的调整趋势,总成交面积96万平方米,同比2007年一季度下跌55%。但从月度走势可以看出,到 月份成交量已出现回暖迹象,环比上升6 %。

  部分发展商主动降价促销的策略获得市场积极回应,价格调整后产品性价比提高,市场刚性需求观望心态已经有所松动,由于通货膨胀和股市低迷一部分长期投资需求也将密切关注准备入市。

  2008年“五一”黄金月将是今年楼市发展商关键促销档期,下调后的房价也将重回市场价格承接力区间,合理的定价策略也有望令更多的购房者消除观望入市购房,后市成交量将有显著回升,预计五一黄金月成交面积将回升至50万平方米或以上水平。

  楼价降幅明显,后市将进入窄幅波动阶段

  2008年一季度广州总体成交价格呈下降趋势,预计价格走势五一期间不会逆转,但降幅转窄势头明显。2008年一季度广州市商品住宅成交均价为9477元/M2,环比2007年第四季度,下跌12.6%。

  由于成交均价受成交结构的影响,总体价格下降的幅度未如板块及个盘明显。合富辉煌集团市场研究部监测数据来看,当前阶段供应量较大的板块和之前定价过高的楼盘,目前的售价相比2007年第四季度,跌幅都在20- 0%。例如天河植物园、北天河、珠江新城等板块比2007年第四季度价格下调幅20%左右;海珠区滨江二线、海珠中心下调幅度亦比较明显;白云区各板块楼盘价格下调幅度也比较大,城西-金沙洲板块、白云大道板块、机场板块跌幅在 0%。从个盘调整情况来看房价继续深幅调整空间已不大,后市将进入窄幅波动阶段。

  大中户型比重增加,别墅及类别墅产品受关注

  2008年一季度新增商品住宅产品中,90平方米以下的产品套数占总套数的24%,比07年一季度减少12个百分点;2008年一季度新增商品住宅产品中,90平方米以下的产品面积数占总面积的15%,比07年一季度减少8个百分点。目前的供应结构是造成2008年季度成交量大缩萎缩的原因之一,从成交结构显示,2008年一季度中小户型的成交速度远高于大户型。

  五一期间将延续这种以大中户型为主的供应结构,预计其中市中心区户型面积较大拥有城市稀缺资源的产品将受到高端置业者追捧,市场价格信心较强。

  外围区域别墅及类别墅产品受关注,价格抗跌性较高。从合富辉煌集团市场研究部监测数据来看,目前南沙区、花都区洋房价格比07年第四季度下跌%,但别墅不降反升,类别墅产品价格基本持平。

  附录:2008年“五一”期间广州十区商品住宅供应情况

  天河区供应情况

  天河区总供应量约6000套;新货比例48%,新货供应集中;货量同比2007年“五·一”基本持平。其中“珠江新城”仍然是天河区主角,总供应量达到 6%;“北天河”及“植物园”板块其次,此两个天河北部板块合计近四成;仅三板块有新货供应,珠江新城新货比超过五成,其余板块销售余货。

  天河区售价相比2007年“十一”普遍回调,个盘降幅达 0%,仅极少数盘价格持平;受供应结构影响,价格“两极分化”严重;12000元/m2以下比例高达 9%,是07年“十一”的14.5倍,货量几乎全部来自于“价格洼地”的北天河和植物园板块;17000元/m2以上比例达47%,环比07年“十一”增长16%,天河区高价货比例不降反升,珠江新城、汇景新城货量基本全部在此区间。

  白云区供应情况

  白云区总供应量约7000套;相比去年“五·一”和“十·一”增加约 0%;余货、新货各占一半,特别是余货比以往增多。白云区总供应量主要集中在“城西-金沙洲板块”和“机场-广花路板块”,特别是金沙洲区域将有大量的限价房推出;新货同样主要集中在“城西-金沙洲板块”和“机场-广花路板块”。可售货量较多的楼盘有富力桃园、富力城、保利·西子湾、纵横缤城、岭南新世界等。

  价格与07年“十一”相比有较大回落,但仍高于上年“五一”水平;白云区售价主要集中在元/m2,与去年“十一”相比下降了2000元/m2;另外,8000元/m2以下的供应亦大幅增加,其中以限价房供应较多。

  海珠区供应情况

  海珠区总供应量约5600套;余货和新货相差不大;总供应量与去年“十·一”相比增加 7%,与去年“五·一”相比增加18%。

  海珠区总供应量主要集中在“海珠中心板块”、“滨江二线板块”;新货2600套,主要集中在海珠中心板块、工业大道板块、滨江一线板块、滨江二线板块。位于海珠中心板块的“翠城花园”“兰亭熙园”、“中惠雅苑”等将推出约1000套新货;位于工业大道板块的“光大花园”也将推出新一期产品,预计货量在400套左右。

  元/m2产品成供应主流;产品主要集中在广州大道南-南洲路板块和海珠中心板块;供应楼盘有:逸景翠园、罗马家园、兰亭御园、翠城花园、中惠雅苑等;元/m2产品大幅减少;其中逸景翠园、罗马家园等楼盘降价明显,由去年十·一“16000元均价降至目前的” 000元“之间。

  荔湾区供应情况

  荔湾区总供应量1200套;总供应量与去年”十·一“相比下降14%;新货销售为主,新货占60%。

  其中原荔湾部分主要供应集中在1 元/m2,供应楼盘有:预计主要来自于金色康苑;元/m2区间段格供应较去年”十·一“明显增加,新增供应量来自于逸翠湾。原芳村则以元/m2均价区间产品为供应主流;与2007年”十·一“相比降价趋势明显,元/m2明显增加,主要供应楼盘来自:力迅原筑、丰年华庭、盛大蓝庭。

  越秀区供应情况

  越秀区总供应量1700套;与去年”十·一“相比,供应量增加20%;余货量和新货供应基本持平。

  其中原越秀部分主要供应集中在元/m2;主要供应楼盘有:越秀上品轩、金悦东山国际公寓、锦源国际公寓、尚峰等;原东山部分主要供应集中在元/m2;主要供应楼盘有:金色家园、东山欣园、上誉花园、东山华庭等。

  黄浦区供应情况

  黄埔区总供应量极小,三盘合计余货不足 00套;黄埔区呈现”黄金周“可售货量逐年减少的趋势。恒大两盘售价大幅回调,导致价格结构变化显著,基本回归至万元以下;金碧世纪花园特惠单位在8000元/m2以下,销售迅速,市场接受度高;未来仅东时区和黄埔花园有新增供应。

  罗岗区供应情况

  罗岗区总供应量约1400套,开发区与科学城平分秋色;货量比2007年”十一“增加4倍;新货供应增多,占比达七成。

  预计开发区将有三盘推出,均价在元/M2之间;科学城同样”三足鼎立“,凭借优良的山体资源和低密度的建筑,打造广州高端住宅板块,舒适洋房普遍在10000元/M2以上,别墅元/M2;保利林语高层洋房7 00元/M2的清盘价相当吸引。

  番禺区供应情况

  番禺区可售总货量接近6500套;余货销售为主,接近八成;相比07年同期,货量增加约一成。市桥板块、华南板块是08年”五·一“期间供应量的两大板块,占了整个番禺区总体供应的六成;市桥板块新货主要来自祈福水城、雅居乐·鸿禧华庭及尚东雅筑;华南板块新货主要来自新光城市花园、珠江怡景湾及广州雅居乐花园。

  番禺区可售货量售价估计主要集中在元/平方米之间,比例超过五成;其次是元/平方米的比例也达到18%;均价10000元以上货量主要来自星河湾、江山帝景、锦绣香江·山水华府二期、珠江怡景湾、银绣银湾、祈福新村·湖岸经典等拥有江景资源或山景资源的项目。

  花都区供应情况

  新货主要集中在”山前大道板块“,占到新货比例接近五成;”天马河板块“主要是万科天景花园和天马河国际公馆两大项目,”五·一“天马河国际公馆将推一期二批,其中洋房167套,联排60套;山前大道主要是金碧御水山庄和圣普拉多岛岸有全新供应。

  花都新增洋房销售均价主要集中在元/平方米之间;其中均价元/平方米的新增货量达 0%;均价超过20000元/平方米的产品全部为别墅,主要是山前大道板块的”圣普拉多岛岸“和”天马河国际公馆“。

  南沙区供应情况

  “五·一”期间,南沙可售住宅货量约1700套左右;其中新增货量不多,主要以余货销售为主;产品类型以洋房类产品为主。别墅货量不多,只有200多套,主要集中在南沙滨海花园及南沙境界两个项目;洋房售价主要集中在元/平方米(带装修);独立别墅售价在1 元/平方米左右(毛坯);联排别墅售价在10000元/平方米左右(毛坯)。

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